Ничто так не скрепляет брак, как ипотека. Если уж вы влезли в это предприятие, то, считайте, на всю жизнь повязаны.

Лучше простить друг другу все грехи и даже измены, покаяться и помириться, чем делить недовыкупленную жилплощадь. Если вы квартиру купили сразу, без ипотеки (или сначала ипотеку выплатили, а потом уж вдрызг разругались), то все относительно просто: имущество считается совместно нажитым и делится ровно пополам — либо вы квартиру продаете и деньги делите, либо ищете варианты размена, либо еще каким-нибудь киношно-благородным способом решаете этот вопрос. Допустим, муж оставляет вам с ребенком жилье и уходит жить к любовнице. Или вы хлопаете дверью покинутой квартиры и уезжаете к маме на совместно нажитом Bentley… Развод и раздел имущества — это ваше внутреннее дело, отчасти регулируемое федеральным законодательством.

То ли дело ипотека! Ваши отношения — это не ваше дело, это, в первую очередь, интересы банка-кредитора. И федеральное законодательство не то чтобы совсем не работает, но блюдет в основном интересы банкира, а не ваши. А банкиру хлопотно ловить должников, разбежавшихся по всей планете. Он ловит обычно того, кто хуже бегает (то есть, как правило, женщину с ребенком) и обращает взыскание на нее. Имеет право!

Вы себе не представляете, как много юристов сошли с дистанции при попытке подготовить спасительную статью на эту тему. Уникального и верного решения не существует. Можно только более или менее подстраховаться.

Как делить долги и площадь

При разводе наиболее частый вариант — когда ипотечная квартира делится пополам и бывшие супруги остаются созаемщиками. То есть по факту вы оба остаетесь должниками перед банком. Если выплаты по ипотеке по каким-то причинам прекращаются, кредитор имеет право обратить взыскание на любого из должников. А уж тот (сначала расплатившись с кредитором) сам должен отлавливать второго и через суд требовать с него компенсацию.

Теоретически, общая ипотека на квартиру — проблема, которую можно смягчить заранее, составив брачный договор. Самый простой вариант: мужу вместе с оставшимся долгом достается вся квартира, а вам лишь компенсация половины суммы, выплаченной за время брака.

 

Александр Линников Руководитель Коллегии адвокатов Московской области «Линников и Партнеры»

Но реальность обычно упирается в то, что негде взять «половину выплаченной суммы», не продав квартиру. Если эта сумма есть, то проще закрыть ипотечный долг, а потом уж, не связываясь с банком, заниматься разделом. А если квартиру продать (как правило, через банк и по заниженной цене), то уже обе стороны получают только деньги и, соответственно, платят по долгам. Ипотека — такая хитрая яма, что задолженность может остаться, даже если собственности уже нет.

Можно в брачном договоре прописать, кому и в каких долях принадлежит квартира, кто за что платит. Банк обязательно проверяет условия брачного договора и учитывает их при взыскании долга.

Александр Линников, адвокат

Учитывает. Но не принимает к обязательному исполнению. То есть, если бывший муж убежал далеко, то искать его, скорее всего, придется все-таки вам, а не банку. И даже если вам попадется банкир-гуманист (что само по себе оксюморон), то вы, даже выплатив долг за свою половину квартиры, остаетесь в жилище, половина которого в залоге.

Как переоформить долг

Если вы не хотите продолжать выплачивать долг по ипотеке, а хотите, например, все бросить и уехать к родителям в деревню или к новому мужу в Калифорнию, то можете предложить бывшему супругу переоформить всю недвижимость вместе со всеми долгами на него.

В этом случае требуйте компенсацию за уже выплаченные вами по долгу средства — половину от того, что вы выплатили в браке.

Александр Линников, адвокат

И имейте в виду, однако, что требовать и получить — отнюдь не одно и то же. Даже если суд признает справедливость и законность ваших требований, у задолжавшего вам мужа деньги в нужном количестве вдруг не появятся. Ему еще с банком расплачиваться. А вы (по сравнению с банком или коллекторским агентством) не такой уж страшный кредитор.

Ну и еще один существенный момент: переложить долг на одну из сторон можно только с одобрения кредитора. Банк не заинтересован в переоформлении долга на одного человека или в разделении ответственности по частям. Несмотря на развод, вы несете друг за друга долговую ответственность, и банк в праве требовать полной выплаты с любого из вас.

Большинство банков предпочитает делать супругов созаемщиками по кредиту. Таким образом, они делят между собой и долговые обязательства в случае развода.

 

Петр Чистяков Директор Адвокатской конторы «Адвокат» КА Московская городская коллегия адвокатов

Отказать в переоформлении могут, если доход стороны, на которую переводится ипотека, покажется банку слишком низким для выплаты долга. Или если заемщик, остающийся единственным, должен кому-нибудь еще (например, мужчина, обремененный алиментными обязательствами — так себе плательщик). Или просто банк-кредитор «не считает это целесообразным».

Тогда можно перекредитоваться — и таким образом переоформить квартиру и долг на одного из супругов. То есть вы берете кредит в другому банке, закрываете долг перед первым — и брачным договором (при согласии почти уже бывшего мужа, естественно) оформляете квартиру на себя. С точки зрения финансов, вам наверняка предложат менее выгодные условия, но зато доли у супруга в вашей квартире уже не будет.

Александр Линников, адвокат

Если ипотека оформлена до брака

Совсем безнадежная история — если вы выходите замуж за человека, который взял ипотеку до вас и без вас, но к моменту свадьбы долг по ней еще не выплатил. Или, соответственно, наоборот: вы ипотеку еще не выплатили, а замуж уже пора.

С одной стороны, согласно СК РФ имущество супруга, приобретенное до брака, остается исключительно его собственностью. С другой стороны, бывший супруг/супруга могут потребовать компенсации части платежей по ипотеке, так как после заключения брака они выплачивались уже из совместных средств.

Петр Чистяков, адвокат

Условно: зарплата мужа идет на погашение ипотечного долга, а на вашу зарплату вы питаетесь, одеваетесь и развлекаетесь. То есть, по справедливости (и по закону) с момента заключения брака пополам делится оставшаяся часть долга и недооплаченная час.

В идеале кредитор должен зарегистрировать новобрачного как созаемщика. Но обязать второго супруга выступить созаемщиком либо поручителем не имеет права.

Кредит банком уже одобрен и выдан, значит в платежеспособности покупателя квартиры банк убедился. В случае развода имущество может быть разделено только в том случае, если суд признает его совместно нажитым.

Александр Линников, адвокат

И вот здесь, конечно, возможны всякие варианты, и слишком многое зависит от настроения судьи. Если долг к моменту развода выплачен полностью, то супругу, который не участвовал в оформлении ипотеки, придется постараться, чтобы доказать покрытие долга за счет совместно нажитого имущества. Если же ипотека еще не закрыта, то делить предстоит не только площадь, но и остаток долга (либо отказываться и от того, и от другого).

Не выходить замуж за человека с ипотекой — тоже не выход. Живя в незарегистрированном («гражданском») браке вы фактически все равно будете оплачивать ваше совместное существование (пока муж отдает долги), но юридически при расставании не будете иметь права ни на что.

Предотвратить такое развитие событий можно только заключением брачного договора с помощью хорошего юриста.

Петр Чистяков, адвокат

Как продать ипотечную квартиру

Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке, возможна только при согласии банка-кредитора.

Если вы продаете квартиру за наличный расчет, покупатель передает вам в качестве задатка сумму, необходимую для полного погашения долга по ипотеке. Когда вы с представителем банка в Регистрационной палате или МФЦ снимете с квартиры обременение (залог), нужно будет оформить и зарегистрировать договор купли-продажи. Непосредственно перед сделкой вы получите от покупателя оставшуюся сумму за квартиру (наличными или через банковскую ячейку — как договоритесь).

Если вам это удалось и вы в процессе поиска покупателя, переговоров с банком и раздела последних денег не помирились и не передумали разводиться… Тогда нам больше нечего вам сказать.

Источник